א שיתוף זמנים הוא סוג של לינה לחופשה בדרך כלל ממוקם על או בסמוך לא אתר נופש מִתקָן. הם דומים מאוד לבתים משותפים לחופשה (ראה בתים שניים); עם זאת, שיתוף זמני אינו נמכר כנכס יחיד. במקום זמני המניות נמכרים ברווחי זמן או במרווחי זמן שבועיים ויחידת השעה מתחלקת בין 52 בעלים שונים. מניות השעה נמכרו כשבועות קבועים, שבועות צפים, שבועות מתחלפים ולאחרונה כמועדוני חופשה או חברות כמו גם מערכות מבוססות נקודות.
האותיות הקטנות
אמנם פורמט העסקאות משתנה, אך בדרך כלל מדובר ברכישת חדר או סוויטה אחת באתר נופש למשך שבוע בשנה, על בסיס ארוך טווח (30-99 שנים) או כעל בעלות רשומה (מעשית) בפועל. . העלויות גבוהות: 18,000 $ (דולר ארה"ב, 2006) ומעלה מקדימה, ואחריהן HOA (התאחדות בעלי בתים) או דמי אחזקה של 500 $ לשנה ומעלה, שנמשכים כל עוד המסע מחזיק בשיתוף הזמן.
הפרטים של עורכי הדין ממה שאתה מקבל באופן נרחב:
- נכס מעשה מציין כי בבעלותך חוקית אינטרס חלקי במבנים או בקרקעות, כביכול לצמיתות, כולל כל ההתחייבויות.
- "זכות שימוש" איננה בעלות; זהו חוזה שכירות ארוך טווח, ששולם מראש, ונמשך עשרות שנים אל העתיד. זה משמש לעתים קרובות במדינות כמו מקסיקו כאשר החוק המקומי מגביל זרים לקנות קרקעות.
- וריאציה נוספת היא למכור בעלות לא במקרקעין בפועל ("שבוע בית" אחד מסוג חדרים ספציפי, באתר נופש ספציפי אחד) אלא למכור אינטרס בחברה או נאמנות שבבעלותו או מפעילה את אתר הנופש.
התוצאות בפועל משתנות באותה מידה:
- שבועות קבועים היו המודל המקורי, בעלות של אותו שבוע בכל שנה באותו נכס. מרבית הנכסים "timeshare" מדור קודם - נכסים עצמאיים שנבנו על ידי מפתחים לפני עשרים שנה ויותר, נמכרו כמניות זמנים בודדות והועברו לעמותות בעלי בתים ללא מעורבות נוספת מצד היזמים המקוריים וללא מאמץ מכר נוסף - נכנסים לקטגוריה זו.
- שבועות מתחלפים (לפעמים "שבועות גמישות" מסומנים באופן שגוי) מעבירים כל בעל לשבוע אחר בכל שנה בלוח זמנים קבוע. לפעמים זה נוחת בעונה גבוהה, לפעמים זה נוחת רחוק מדי מחוץ לעונה כדי להיות שימוש, אבל בתיאוריה כל בעל מקבל זמן פריים זמן לפחות בחלק מהזמן.
- שבועות צפים מעט גמישים יותר; בעלים פוטנציאליים קונים שבוע בשנה בעונה ספציפית מבלי להתחייב מראש לתאריכים ספציפיים (שניתן לבחור בכל שנה, בכפוף לזמינות).
- מועדוני חופשה, חברות ו מערכות מבוססות נקודה מוצעים על ידי רשתות גדולות עם מאפיינים מרובים; הרוכש מקבל מספר מסוים של "נקודות" אשר ניתן לממש ללינה בכל שנה בכל מקום ברשת, אך זמנים ומיקומים רצויים יותר עולים יותר נקודות.
אם יש לך זמן בשיתוף זמן שבו אינך מתכוון להשתמש, יתכנו כמה אפשרויות:
- מפעילים מסוימים עשויים להיות מוכנים להשכיר את חדריכם למטיילים אחרים, אם הנכס עדיין מפרסם שהיות במלון לטווח קצר.
- ייתכן שתוכל להחליף מקומות עם מטייל אחר באמצעות רשת שהייה ביתית אוֹ חילופי אירוח מודל אם המיקום רצוי וכללי היתר השיתוף שלך.
- חברות כמו Condominiums Resort International (RCI) ו אינטרוול בינלאומי (II) להתנהג כמתווכים של חילופי זמנים, שוב בכפוף לחוקי השיתוף שלך.
עם זאת, קיים סיכון - אם מה שאתה מחזיק הוא פשוט עסקה גרועה, איש לא ירצה לרכוש את תפקידך ותישאר בתשלום דמי אחזקה שנתיים יקרים עבור נכס נופש שאינך משתמש בו לעולם.
ואז יש את השאלה מה קורה אם החברה המפעילה תוכניות אלה תפשט את הרגל. בחלק מהתוכניות הללו אתה עדיין מחזיק בשטר רכוש (עם התחייבויות בעלות נלוות), באחרות אתה עלול להישאר חסר כלום.
מקדמי התוכניות השונות האלה ממהרים לציין כי לרוב מדובר בזול יותר (ופחות עתיר תחזוקה) מאשר קנייה מלאה בית שני, כגון קוטג '. השוואה משמעותית יותר תהיה בין timeshares לבין בתי מלון או השכרות אחרות. אם אתה שוהה באותו מקום (או נכס באותה קבוצה) במשך שבוע בשנה, בכל שנה, במשך עשור ומעלה, אתה אולי לשבור אפילו בשיתוף זמנים. אולי החדרים והמתקנים טובים יותר או מרווחים יותר מהשכירות הרגילה שתקבלו תמורת הכסף, אך אל תסמכו על השוואות היזם.
לעומת זאת, אם זה הולך רע אתה עלול להיתקע עם יחידה שאף אחד לא רוצה לקנות והיא ממשיכה לצבור דמי אחזקה שנתיים, ארנונה ודמי הון ממשלה גם כאשר אינך משתמש במתקן. גרוע מכך, זה שווה פחות מכלום - התחייבות במקום נכס - ואולי אפילו לא תוכלו למסור את נתח הבעלות שלכם בנכס timeshare בעייתי. היזם המקורי אינו מחויב לקחת זאת בחזרה, אפילו בחינם. יש הרבה קשישים הנעולים בתשלומי אחזקה בסכום של 450–900 אירו לשנה עבור בתי נופש על זמני הזמן שהם כבר לא משתמשים בהם ואינם יכולים למכור.
מלכודות
חוזה timeshare הוא עסקת נדל"ן מורכבת עם מלכודות רבות. אל תחתום על אחד ללא ייעוץ מומחה.
עבור המטייל, שיתוף זמנים יכול להיות לא גמיש בכך שהוא מייצג התחייבות לחופשה באותו מקום (או מקום שנמצא באותה בעלות) שבוע בשנה, בכל שנה. זה יכול להיות מביך בשנים שבהן למטייל אין שבוע פנוי, אינו יכול להרשות לעצמו לצאת לטיול או יעדיף לחופשה במקום אחר. ביטול של הרגע האחרון עשוי להיות קשה או בלתי אפשרי אם חל שינוי בתוכניות. מניות השעה כרוכות גם בעלות מקדימה גבוהה שכן יש לרכוש אותן מראש ולא רק להשכרה.
קשה גם לחזות אם מלון שהיה מקום טוב לשהות בו השנה ישמור על אותם סטנדרטים ואותו מיקום בשוק בעתיד. לפעמים נכס משופץ ומשודרג, עם עליית מחירים מקבילה; לפעמים נכס או יעד נכנסים לירידה בעקבות שנים של הזנחה. כמה יעדי חופשה שהיו פופולריים פעם אפילו הפכו עיירות רפאים. אם מה שקיבלת הוא חברות במועדון, הריקבון יכול להשפיע על כל שטחי החברה - יתכן שיש לו קשיים כלכליים או שהוא הפסיק לנסות למשוך לקוחות חדשים, או לפתות אותם בשם חדש.
גם אם נכס יזכה למתיחת פנים או שיפוץ משמעותיים, בעלי חלוקת הזמן יצטרכו לשלם עבור עבודות אלה בדמי גבוה יותר של תק"א / אחזקה. פירוק עמותה או הסבה של בניין timeshare קיים למטרה אחרת (כגון דירות או דירות) מאוחר יותר עשוי להיות מביך או בלתי אפשרי בגלל מבנה הבעלות המקוטע; קשה לגרום לכל הבעלים להסכים לדרך פעולה אחת.
כמו כל הימור אחר בשוק הנדל"ן, ערכו של מועד זמנים בודד עשוי לעלות או לרדת עם הזמן. אין לראות בשיתוף זמן השקעה; שווי המכירה החוזר נמוך בהרבה מהמחירים שאנשי המכירות המקוריים בלחץ גבוה קידמו בעת השקתו של הפרויקט, אם בכלל ניתן למכור את זמן הזמני. זה יכול להיות כמעט בלתי אפשרי לצאת מחלק מההסדרים הללו - גם אם אדם חולה, קשיש או פושט רגל (ולכן אינו מסוגל לנסוע), תנאי החוזים משתנים במידה רבה בין אם היזמים מחויבים מרצונם. לאפשר לבעלים האומלל לעזוב את התוכנית.
נעשה שימוש בטקטיקות מפוקפקות בכדי למכור זמנים משותפים. מגרש אחד לא רצוי טוען כי הקורבן זכה במשהו בחינם - כמו נסיעות או לינה - אך עם כמה הפתעות מגעילות באותיות הקטנות; ההצעה כוללת יותר חיובים נסתרים מאשר "ניגריה 419 "הונאת דמי מקדמה ומחיר ה"חינמי החופשי" לכאורה הוא שהמסע נאלץ לשבת במגרש מכירות ארוך בלחץ גבוה. מגרשים אלה עשויים להיות מלאים בטענות מזויפות לפיהן מניות הזמנים יעלו בהכרח בערכן ויהיו קלות. לצאת ממנו בכל עת - מה שלעתים קרובות לא נכון.
במקרים מסוימים ישנן רשימות המתנה של מאות אנשים שמנסים לצאת מהסדרי זמני שיתוף לא שלמים. כדי להוסיף עלבון לפציעה, כמה ספקים חסרי מצפון מפרסמים 'אנחנו יכולים להשיג לך פיצוי בגין שיתוף הזמן שלך' ואז מקריבים מחדש את המסע האומלל על ידי הצבתם לשיעור מכירות נוסף בלחץ גבוה עבור שיתוף זמני נוסף. בחלק מהמקרים, טקטיקות אגרסיביות של "חדר חם" לפיהן קורבנות פוטנציאליים מושתלים עם אלכוהול ומופעלות על כמה שעות של לחץ מכר אינטנסיבי, מפרות את החוק המקומי. אם הוטעה עליכם שגיאות, נאמר לכם שאינכם יכולים לצאת מהתכנית או שאתם רוצים פיצוי, תוכלו לקבל ייעוץ משפטי, אם כי זה יכול לעלות כסף ואין כל ערובה לתוצאה של צעדים משפטיים.
עבור בעלי בתי המלון ואתרי הנופש, זמני השיתוף מהווים שוק נעול ומקור הון רווחי. זה עשוי להסביר את הלהיטות של מקדמי התוכניות הללו, כמו גם כמה מטקטיקות המכירה בלחץ גבוה. אולם עבור המסע, שיתוף זמנים שאינו מנוצל עשוי להפוך להוצאה מתמשכת מכבידה; בחלק מהמקרים עלויות האחזקה גדלו ב -400% לאורך חיי החוזה.
אם אתה חייב לקנות, בדרך כלל זול יותר לקנות ממסע מטיילים שכבר אינו מבקר בנכס ומחפש למכור במקום לקנות ישירות מהיזם המקורי.